La déclaration de plus-values immobilières est une obligation légale qui s’applique à toutes les personnes physiques ou morales qui vendent un bien immobilier. Cette déclaration doit être faite dans le mois suivant la vente du bien immobilier. Cette déclaration doit être effectuée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien immobilier.
Il existe différents régimes de plus-values immobilières, selon la nature du bien vendu et selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou non. Nous allons voir en détails comment faire cette déclaration de plus-value immobilière.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière se calcule en soustrayant la valeur du bien au prix d’achat. Si ce résultat est positif, le cédant peut réaliser une plus-value et éventuellement réinvestir sur un autre bien immobilier. Si l’on procède à un investissement locatif, il faut tenir compte de certains paramètres pour déterminer la plus-value ou moins-value.
La plus-value ne doit pas être comprise comme étant un montant financier que l’on touche suite à une vente de biens immobiliers. En effet, ce qui est taxé ici, c’est l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier entre 2 périodes identifiables et distinctes : – Le prix du bien immobilier – L’inflation (lorsque le prix n’a pas augmenté) + La variation des taux d’intérêts (lorsque le taux n’a pas augmenté). service
Quels sont les différents types de plus-values immobilières ?
Les plus-values immobilières sont les profits que vous réalisez lors de la revente d’un bien immobilier.
Il existe deux types de plus-value : la plus-value professionnelle et la plus-value en capital.
La plus-value professionnelle est imposée, tandis que la plus-value en capital ne l’est pas. Si vous revendez un logement qui a été acquis par le biais d’une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés, cette opération sera considérée comme une opération financière et non comme une opération immobilière. En revanche, si vous revendez votre appartement ou maison en nom propre, cela rentrera dans le cadre des plus values immobilières et sera donc soumis à imposition. service
Pourquoi est-il important de bien calculer sa plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d’achat du logement à la valeur de vente.
Il existe différents types de plus-values immobilières selon que l’on vend un immeuble bâti ou un terrain.
La plus-value réalisée sur une vente d’immeuble bâti (maison, appartement, local professionnel) est soumise au régime des plus-values privées. Elle est taxée à 19% pour les cessions intervenant entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 (les cessions intervenant avant 2013 et après 2018 ne sont pas concernées par ce taux).
La plus-value réalisée sur une vente de terrain à bâtir n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu. Par contre, elle peut être assujettie aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS), si son montant dépasse 15 000 euros. En cas de plus-value comprise entre 15 000 et 50 000 euros, il y a lieu de payer les prélèvements sociaux mais pas l’impôt sur le revenu ; en revanche, si la plus-value excède 50 000 euros, il faut alors payer les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.
Le calcul de la plus-value immobilière diffère selon qu’il s’agit d’une vente d’un terrain nu ou d’un immeuble bâti. Dans ce second cas, on doit prendre en compte les frais supportés par l’acheteur pour acquérir le bien immobilier. Ces frais représentent généralement 12 % du prix d’acquisition du logement ou 10 % du prix de cession pour un terrain nu non constructible service
Quels sont les avantages de faire appel à un spécialiste pour les déclarations de plus-values immobilières ?
Les déclarations de plus-values immobilières sont réglementées.
Il existe différents dispositifs qui permettent aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissement immobilier. Ces avantages fiscaux peuvent être accordés, notamment par le biais du dispositif Malraux ou de la loi Pinel.
La loi Malraux permet aux investisseurs qui achètent un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, d’être exonérés de fiscalité sur les plus-values réalisées au moment de la revente du bien.
L’investisseur est alors soumis à une taxe forfaitaire sur les plus-values (20 %) et à des prélèvements sociaux (15,5 %). Pour pouvoir profiter de ce type d’avantage fiscal, il est nécessaire que l’immeuble soit restauré selon des normes très strictes. Ensuite, il est nécessaire qu’une partie de votre logement soit destinée à être louée à des personnes ayant des ressources limités.
Le dispositif Pinel vous permet également de bénéficier d’un avantage fiscal si vous achetez un logement neuf pour le mettre en location pendant 6 ans minimum.
Vous pouvez alors profiter d’une réduction sur votre impôt sur le revenu proportionnelle à la durée choisie pour louer ce logement : 12 % si vous louez 6 ans ; 18 % si vous louez 9 ans ; 21 % si vous louez 12 ans. service
Quelles sont les conséquences d’un mauvais calcul de plus-value immobilière ?
En cas de mauvais calcul, il est fréquent que la déclaration de plus-value immobilière permette à l’administration fiscale d’exiger le paiement d’une amende et une majoration de 40% sur le montant des droits. En effet, la règle du prix retenu pour le calcul de la plus-value imposable n’est pas respectée ou les abattements ne sont pas appliqués.
Lorsque l’exonération des droits de mutation à titre gratuit n’a pas été prise en compte lors du calcul de la plus-value taxable, une majoration égale à 10 % du montant brut des droits ainsi exigibles est appliquée par l’administration. De même, si vous détenez un bien immobilier depuis moins de 30 ans et que vous souhaitez le vendre avant son terme (par exemple pour réaliser un investissement locatif), il peut être utile d’anticiper cette opération et donc de faire une estimation précise du prix auquel vous allez pouvoir revendre votre bien. Pour ce faire, il convient alors dans un premier temps d’identifier toutes les caractéristiques qui sont susceptibles d’avoir une influence sur le prix final (localisation géographique, type d’immeuble…). Ensuite, il faut considérer différents facteurs comme :
Le montant des travaux à réaliser;
La situation juridique du bien (copropriété);
L’existence ou non d’un bail en cours;
Une éventuelle servitude grevant votre bien;
Le type de gestionnaire qui sera chargé des revenus locatifs;
Les possibilités offertes par les contrats existants pour obtenir un financement. service
Comment trouver un spécialiste pour les déclarations de plus-values immobilières ?
Comme tout investissement, un achat immobilier comporte des risques. Mieux vaut donc s’adresser à un spécialiste qui saura vous guider et vous conseiller.
Vous pouvez aussi parcourir les sites d’agences immobilières ou de notaires pour trouver des annonces concernant des biens disponibles à la vente. Pour une recherche plus précise, demandez l’aide d’un agent immobilier local.
Il est souvent possible d’effectuer une recherche en utilisant les mots clés « ventes immobilières ». Si la vente est située dans votre région, n’hésitez pas à contacter directement le notaire chargé du dossier. Sachez qu’il faut généralement attendre entre 3 mois et 1 an avant de dénicher le bien idéal, même si la plupart des transactions se font très rapidement ! service
Pour déclarer les plus-values immobilières, il faut faire appel à un spécialiste. En effet, pour réaliser une plus-value immobilière, il faut d’abord que le bien soit vendu et ensuite qu’il y ait une différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Cette différence est imposable.
